Rekenparameters grondexploitaties
Hierna worden per onderdeel van de grondexploitatie de uitgangspunten benoemd op welke wijze de exploitaties geactualiseerd zijn. Hier wordt onderscheid gemaakt tussen:
- Grondopbrengsten
- Kosten
- Financiële parameters
- Peildatum
Grondopbrengsten
De projectenportefeuille van de gemeente Beuningen bestaat uitsluitend uit woningbouwprojecten. De (potentiële) grondopbrengsten hiervan zijn volgens de grondprijzenbrief 2025 (vastgesteld per 25 februari 2025). De hierin genoemde grondprijzen zijn residueel bepaald. De residuele grondwaarde is de totale opbrengstwaarde van het te realiseren vastgoed verminderd met de stichtingskosten. De stichtingskosten bestaan uit bouwkosten en bijkomende kosten.
Onderstaand wordt de Grondprijstabel 2025 voor de woningbouw weergegeven.
Grondprijs/m2 grond (excl. BTW) | Grondprijs/m2 BVO (excl. BTW) | ||||||||
Grondgebonden | Gestapeld | ||||||||
Tussenwoning | Hoek woning | Tweekap woning | Vrijstaand | Parkeren maaiveld | Parkeren half - verdiept | Parkeren verdiept | |||
PROJECTBOUW - VRIJE SECTOR | € 630 | € 520 | € 340 | € 340 | € 650 | € 420 | € 400 | ||
Grondprijs per m2 grond (excl BTW) | |||||||||
Grondgebonden | |||||||||
BOUWKAVEL PARTICULIER | |||||||||
Bouwkavel - Particulier (tot 750m2) | € 340 | ||||||||
Grondprijs per m2 grond (excl BTW) | Grondprijs per m2 grond (excl BTW) | ||||||||
Grondgebonden | Gestapeld | ||||||||
SOCIALE WONINGBOUW | |||||||||
- Sociale huurwoning | € 230 | € 24.000 | |||||||
- Midden huurwoning | Op basis van advies extern deskundigen. | Op basis van advies extern deskundigen. | |||||||
- Goedkope koopwoning | € 240 | ||||||||
- Betaalbare koopwoning | € 400 | ||||||||
Kosten
Verwerving
De gemeente Beuningen heeft per 1 januari 2025 nog 4 actieve grondexploitaties (BIE). Nagenoeg alle gronden zijn verworven. Daar waar de gronden nog niet verworven zijn dienen deze tegen marktconforme condities aangekocht te worden.
Civieltechnische kosten
De (te verwachten) kosten voor de inrichting van het openbaar gebied c.q. het bouw- en woonrijp maken zijn geraamd- op basis van kengetallen. Daar waar elementenraming of aanbesteding gerealiseerd zijn wordt hiervan gebruik gemaakt. De geraamde kosten zijn geïndexeerd met 5% (gebaseerd op de BDB/GWW-index).
Plankosten
De plankosten worden in eerste instantie gebaseerd op enerzijds de realisatiecijfers in de afgelopen jaren en anderzijds in verhouding tot de resterende civiele kosten. Voor deze verhouding hanteren wij voor de plankosten een raming – gebaseerd op de verwachte werkzaamheden en stand van zaken van het project. Uitgangspunt is 30% plankosten (15% planontwikkeling, 15% voorbereiding van en toezicht op uitvoering) van de nog te realiseren civieltechnische kosten.
Voor nieuwe ontwikkelingen worden de plankosten bepaald op basis van de plankostenscan van het Ministerie van BZK.
Financiële parameters
Kosten- en opbrengstenstijging
Voor de bepaling van de kosten- en opbrengstenstijgingen is uitgegaan van gestaffelde rekenparameters, welke op de lange(re) termijn de inflatieverwachting volgen. Voor de kostenstijging wordt onderscheid gemaakt tussen GWW-kosten (grond-, weg- en waterbouw) en plankosten.
In onderstaand tabel worden de kostenstijging en opbrengstenstijging weergegeven.
Korte termijn 2025 | Middellange termijn 2026-2027 | Lange termijn 2028-2034 | Lange termijn 2035 e.v. | |
|---|---|---|---|---|
Kostenstijging GWW | 4,5% | 3,5% | 2,0% | 2,0% |
Kostenstijging Plankosten | 5,5% | 3,5% | 2,0% | 2,0% |
Opbrengstenstijging | ||||
Woningbouw | ||||
- Sociale huur | 0,0% | 0,0% | 2,0% | 0,0% |
- Goedkope koop | 0,0% | 0,0% | 2,0% | 0,0% |
- Betaalbare koop | 2,0% | 2,0% | 2,0% | 0,0% |
- Vrije sector | 5,0% | 5,0% | 2,0% | 0,0% |
Rentepercentage en disconteringsvoet
Gezien het feit dat grondexploitaties meerjarig zijn en de kosten voor de baten uitgaan, wordt er in grondexploitaties met rente gerekend. De commissie BBV stelt in haar richtlijn, dat de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen ten opzichte van het totaal vermogen. Voor gemeente Beuningen ligt dit rentepercentage op 2,5%. Voor de in exploitatie genomen complexen wordt dit rentepercentage gehanteerd. Dit rentepercentage geldt ook als disconteringsvoet, met uitzondering voor de verlieslatende complexen. Hier geldt een disconteringsvoet van 2% (conform richtlijnen BBV).
Met ingang van boekjaar 2025 wordt voor grondexploitaties geen onderscheid meer gemaakt in het BBV, waardoor de rentetoerekening voortaan plaatsvindt op basis van de reguliere omslagrente.
Peildatum
De grondexploitaties zijn geactualiseerd met peildatum 1 januari 2025, tevens worden resultaten gepresenteerd op netto contante waarde per 1 januari 2025. De boekwaarden zijn per 31 december 2024 opgenomen.
De nominale kasstromen worden gefaseerd naar het geprognosticeerde moment in de grondexploitatie. Tot het geprognosticeerde moment worden de nominale kasstromen geïndexeerd met de kosten- en opbrengstenstijging. Vanaf het geprognosticeerde moment worden de geïndexeerde bedragen opgerent met de rekenrente (2,5%) tot einde looptijd van het project. Dit resulteert in een eindwaarde van het project. Deze eindwaarde wordt met de disconteringsvoet contant gemaakt naar 1 januari van dit jaar. Voor projecten met een positief resultaat is de disconteringsvoet gelijk aan de rekenrente, voor projecten met een negatief resultaat is de disconteringsvoet 2% conform regelgeving van BBV.