Grondbeleid

Per 1 januari 2025 heeft de gemeente nog 4 projecten binnen de grondexploitatie (als BIE, Bouwgrond In Exploitatie). Het betreft hier zowel de plannen die al in uitvoering zijn als de plannen die nog, tot binnen een periode van 10 jaar, in uitvoering moeten komen. Hier bestaat dus een reëel en stellig voornemen dat deze in de nabije toekomst worden bebouwd. 

In de volgende paragrafen worden van alle actieve grondexploitaties uit 2024 van de gemeente Beuningen kort toegelicht en de resultaten weergegeven. Het betreffen de volgende exploitaties:

• Ecowieck (Keizershoeve 3)
• Hoge Woerd
• Den Elt
• Asdonck

In de laatste paragraaf volgt een korte toelichting op het project Zandwinning Beuningse Plas.

Ecowieck (Keizershoeve 3)
Projectbeschrijving
Aan de hand van een aantal ecologische principes word in het plangebied Ecowieck een ecologische wijk gerealiseerd. Deze wijk word ontwikkeld door twee CPO-initiatieven. Zij richten zich op biodiversiteit, groen/klimaat, materiaalgebruik, sociale cohesie, energie en vitaliteit. In totaal worden 73 woningen gerealiseerd.

Voortgang
Het zuidelijk deel is in 2023 is opgeleverd en bewoond. Ook in het noordelijk deel van het plangebied zijn merendeel van de tiny houses gerealiseerd en bewoond. De oplevering van de laatste tien tiny houses, waaronder de sociale huurwoningen, liep vertraging op en worden in 2025 afgebouwd. Daarnaast is in 2024 gewerkt aan het woonrijp maken, waaronder de aanleg van het park. .

Wijzigingen
Er moeten nog enkele afsluitende werkzaamheden uitgevoerd worden in begin 2025. Dit zijn de herinrichting van de Hekkeslag, afronding van het archeologisch onderzoek en de laatste werkzaamheden voor woonrijpmaken.

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Ecowieck bedraagt € 770.000 positief  op netto contante waarde per 1-1-2025. Mede omdat alle opbrengsten gerealiseerd zijn moet een tussentijdse winstneming genomen worden. Hiervoor wordt de methode van Percentage of Completion (POC) toegepast. In 2022 en 2023 zijn reeds tussentijdse winstnemingen genomen. In 2022 is een winst genomen van € 98.000. De winstneming in 2023 was € 226.000. In 2024 is de tussentijdse winstneming € 386.000.

Hoge Woerd

Projectbeschrijving
Het woningbouwproject Hoge Woerd omvat maximaal 150 woningen, waarvan 41-45 sociale huurwoningen, 7-12 goedkope woningen, 22-47 betaalbare koopwoningen en 50-75 vrije sectorwoningen. Alle woningen zijn grondgebonden. Rondom de uit te geven woonkavels wordt het gebied ingericht met groen, water en infrastructuur. 

Voortgang
In 2024 hebben we de aanbestedingsprocedure doorlopen en een geschikte marktpartij gevonden die de woningen en de bijbehorende openbare ruimte gaat realiseren.  

Wijzigingen
In 2023 zijn de archeologische werkzaamheden door de gemeente aanbesteed en gegund, die in 2024 grotendeels zijn uitgevoerd. In 2024 doorliep de gemeente een aanbestedingsprocedure. Eind 2024 zijn de werkzaamheden voor de realisatie van het project aan een ontwikkelaar gegund.  

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Hoge Woerd bedraagt € 63.000 positief op netto contante waarde per 1-1-2025.
In de jaarrekening 2023 was de verwachting op een positief resultaat van € 522.000
op netto contante waarde. De negatieve bijstelling van ruim € 450.000 ten opzichte van de jaarrekening 2023 heeft met name te maken met:
- Het plan is op de markt gezet en gemeente Beuningen gaat het plan niet meer in eigen beheer ontwikkelen hierdoor veranderen alle parameters, rente e.d.
- De ontwikkelpartij gaat het plan bouw- en woonrijp maken.
- In de grondexploitatie is een grondbod verwerkt die uit de aanbesteding is gekomen.
- Plankosten zijn verhoudingsgewijs gezakt aangezien de gemeente niet meer verantwoordelijk is voor de bouw- en woonrijp werkzaamheden.
De risico's zijn hierdoor voor de gemeente Beuningen flink verkleind en de financiële beheersing van de grondexploitaties is flink gestegen.

Den Elt

Projectbeschrijving
De oorspronkelijke plannen beoogden, naast de realisatie van de MFA, de bouw van woningen. In 2018 is een nieuwe ontwikkeling met bijbehorende Grex akkoord bevonden door de Raad. De nieuwe ontwikkeling omvatte 45 woningen. In de vrije sector zijn er projectmatig 22 woningen gebouwd. Dit zijn vrijstaande woningen en twee onder één kap woningen. Er zijn drie kavels verkocht aan de Hoogstraat waarop 3 woningen in de vrije sector gebouwd zijn. In het middensegment zijn er 20 rijwoningen in de midden huur gebouwd.

Voortgang
Alle woningen inclusief het openbaar gebied zijn opgeleverd. In de zomermaanden van 2025 worden de laatste werkzaamheden uitgevoerd. De hoofdinfrastructuur Den Elt wordt opnieuw ingericht vanaf Hoogstraat tot aan Vordingstraat. Hierna wordt het project afgerond.

Wijzigingen
Er hebben in 2024 bijna geen wijzigingen plaatsgevonden. Enkele inritten zijn aangelegd en zijn interne uren gemaakt.

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Den Elt bedraagt € 692.000 negatief op netto contante waarde per 1-1-2025. In het verleden is een voorziening getroffen voor het verwachte negatieve resultaat van € 813.000.  Deze voorziening wordt hierdoor verlaagd met € 121.000.

Asdonck

Projectbeschrijving
Het plan Asdonck beoogt de bouw van 3 appartementsgebouwen voorzien van 64 appartementen, een evenemententerrein, benodigde infrastructuur en parkeervoorzieningen op het terrein. De raad heeft in september 2019 ingestemd met het plan met bijbehorende Grex.

Voortgang
De Raad van State heeft het bestemmingsplan vernietigd. De Asdonck is ingericht als tijdelijke opvanglocatie voor een periode van 5 jaar. Deze periode geeft de gemeente de tijd om het plan te herontwikkelen, dan wel verwerving van extra gronden zodat de vastgoedontwikkeling buiten de milieukundige hindercirkel (spuitzone) van de naastgelegen fruitboomgaard komt te liggen. In 2024 zijn de randvoorwaarden en kaders voor deze ontwikkeling opnieuw vastgesteld.

Wijzigingen
Mede omdat het gewijzigd bestemmingsplan niet voor 1 juli 2023 vastgesteld kon worden is in de grondexploitatie het programma van Woondeal 2.0 verwerkt wat leidt tot een mutatie vrije sectorwoningen naar meer sociale huur en betaalbare koopwoningen. Daarnaast is als gevolg van de tijdelijke opvang het plan verder in de tijd uit gefaseerd. Naar verwachting kan in 2027 de ontwikkeling bouwrijp worden gemaakt, waarvan vanaf 2028 de uitgifte van de gronden plaats kan vinden.

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Asdonck bedraagt € 120.000 positief op netto contante waarde per 1-1-2025. De positieve bijstelling van € 116.000 ten opzichte van de netto contante waarde per 1-1-2024 (jaarrekening 2023) is als volgt te verantwoorden: 
·         Verwerking grondprijzen conform de grondprijsbrief 2025
·         Aanpassing van de kosten voor de grondverwerving

Zandwinning Beuningse Plas

Projectbeschrijving
In het gebied ten zuidoosten van Beuningen winnen we zand. Hierdoor ontstaat in de toekomst een recreatieve waterplas: de Beuningse Plas. Hoewel de zandwinning Beuningse Plas nog onderdeel uitmaakt van onze grondexploitatie is in het verleden besloten dat de kosten voor dit project drukken op de algemene dienst. De totale opzet van de waterplas is kleinschalig. De oost- en zuidoever zijn bestemd voor natuur. Voor de recreatieve functie komt een zandstrand aan de westoever en voor een deel aan de noordoever op het westelijke eiland. De Palinggracht en de Jonkerstraat zijn met elkaar verbonden door een fietspad aan de zuidkant van de plas. Dit fietspad loopt langs de geluidswal. Ook ligt er een wandelpad en een ruiterpad en er komen uitkijkpunten. De plas zelf krijgt een oppervlakte van ongeveer 72 ha.  

Voortgang
De komende jaren wordt deze plas gegraven en de omgeving ingericht. Naar verwachting ronden we het totale project af in 2035. De werkzaamheden verlopen volgens planning.

Wijzigingen
De zandwinning is in de 2e helft van 2020 opgestart. In 2024 zijn er geen nieuwe wijzigingen overeengekomen en er lopen geen procedures meer.

Voorziening
Van de voorziening Zandwinning Beuningse Plas is in 2022 een deel vrijgevallen.  
Op basis van de voor de resterende jaren nog te maken kosten en de nog te realiseren opbrengsten is toen een nieuwe inschatting gemaakt van de noodzakelijke hoogte van de voorziening. In 2024 heeft er géén extra mutatie van de voorziening plaatsgevonden. Volgens de huidige inschatting zal de boekwaarde in 2028 verminderd zijn tot nihil en is er geen voorziening meer noodzakelijk.